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万通地产2019年年度董事会经营评述

时间:20-04-29 20:40    来源:同花顺

万通地产(600246)2019年年度董事会经营评述内容如下:

一、经营情况讨论与分析

2019年,在董事会的领导下,公司积极应对宏观经济压力和复杂的行业形势,紧跟市场动态,坚持守正创新,在主营业务平稳发展的前提下激发公司活力,整合新的赋能资源,促进公司持续健康发展。

报告期内,公司引入了新的国际化战略投资者,全球领先的物流产业运营商——普洛斯集团的GLPCapitalInvestment4(HK)Limited成为公司持股10%的股东;公司完成了新的管理层调整,新的管理团队年轻化、国际化,具有整合国际国内新赋能资源及运营管理的综合能力;公司启动了用于员工激励的股份回购;公司调整了组织架构,优化了员工构成等。

报告期内,公司转让了所持正奇尚诚、正奇尚信、正奇尚德、正奇尚惠和正奇尚予5家合伙企业合伙之份额及公司持有的阳光正奇70%股权、公司全资子公司中融国富持有的阳光正奇30%股权;公司出售了全资子公司香河万通70%房产业务。

公司主要业务分为房地产开发及销售、投资性物业运营、房地产金融三个板块。各业务板块经营情况如下:

1、房地产开发及销售

2019年房地产行业依旧稳字当头,政策面上“房住不炒”仍为主线,强化地方政府稳定楼市的主体责任,随着各地因城、因区、因势施策,保障了房地产市场的整体稳定,全国商品房销售面积和销售额增速均有所放缓。2019年度公司房地产项目合同销售面积3.38万平方米,合同销售金额8.27亿元,存货面积22万平方米,业务范围覆盖北京、天津、杭州、成都等一二线城市。房地产销售项目主要是天津万通新新逸墅住宅产品、杭州未来科技城综合产品、北京天竺新新家园住宅产品、杭州万通中心写字楼产品等项目。

2、投资性物业运营

2019年受宏观经济调整、资本流动性收紧等因素影响,写字楼等商用物业空置率升高,租金面临回调压力;但得益于减税降费等政策实施,同时部分地方政府出台支持商业服务业发展、促进消费增长等措施,提高了商用物业的吸引力,核心区优质写字楼出租率和平均租金仍保持高位。截至2019年末,公司持有运营物业总面积22.58万平方米,租金收入2.55亿元。其中北京万通中心写字楼租金收入占41%,出租率多年来稳定在90%以上;此外,天津万通中心和上海虹桥万通中心两个写字楼项目以及北京新城国际的酒店公寓和底商项目贡献了部分收入。

3、房地产金融

近年来随着房地产行业不断变革,公司全资子公司中融国富紧抓房地产企业各类服务需求的市场机遇,积极开拓客户及业务量。报告期内,中融国富实现净利润1.11亿元,较上年增长14.69%,中融国富超额完成了业绩承诺,业绩增长主要来自中融国富房地产资产顾问板块业绩提高。二、报告期内主要经营情况

报告期内,公司实现营业收入1,102,767,118.94元,较上年减少69.74%;实现归属于母公司所有者的净利润604,780,282.12元,同比增长84.79%。截至2019年12月31日,归属于母公司股东权益合计7,711,496,965.23元,同比增长7.06%。三、公司未来发展的讨论与分析

(一)行业格局和趋势

2020年受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响,中国经济短期下行压力明显增加,国内消费需求疲软,房地产行业面临较大挑战。但由于中国政府及时加大宏观政策调节和实施力度,以及中国经济具有超强的发展韧性,新冠肺炎疫情所造成的经济短期波动会逐渐减弱并回归到经济发展的一般趋势,国内经济稳中向好、长期向好的基本趋势不会改变。

稳定依然是下一阶段房地产调控政策的主基调,继续坚持“房住不炒”的定位,“因城施策”将根据市场情况灵活调整。住宅市场方面,商品房销售回归居民自住需求,预期会更趋理性;随着城镇化进程的不断推进,改善型需求的持续释放对市场规模仍有较大支撑。商业地产方面,伴随中国高质量发展的不断推进,商业地产被赋予新的时代使命,在消费升级的大趋势下,商用物业功能将不断完善,新业态、新经济模式将层叠出现。总体来看,疫情对房地产市场尤其是对一季度的房地产市场将造成一定影响,但房地产行业后期发展仍有较大潜力,行业整体将实现平稳健康发展。

房地产市场未来分化也将更为明显,具有较强竞争力的核心城市仍将持续吸引人才、资金等要素流入,核心地区的房地产市场预计未来仍会保持稳中向好的走势;各城市群的房地产市场因受人才吸引、政策支持、规划优化程度等因素影响,根据需求支撑力度的不同预计会出现一定程度的分化。随着房地产行业增速换挡,房地产行业转型升级、服务于人民美好生活的诉求日益强烈。为适应新的发展需求,房地产企业逐渐从单纯的开发商向城市运营商、服务商延伸,从传统的房地产开发向新产品、新业态探索。

(二)公司发展战略

立足公司原有优势,充分整合、发挥股东的各项背景资源优势,以改革为基础、赋能为手段,引领创新为方向、稳中求胜为前提的发展理念,年轻并国际化的团队为运营主力,打造新万通在新时代经济下的新一轮创造性发展格局,以期实现“新万通,新赋能,新发展”。

展望2020年,为把握时代发展契机,新万通将以原有地产业务为载体,积极探索业务创新,积极打通股东现有各项产业资源,以全球化视角,整合全球优质资源,在新消费、新科技和新文化等产业地产领域积极进行布局,打造“新万通”的核心竞争力,真正实现对地产业务的新赋能,打造面向未来的“新城市(300778)科技生活服务商”,让新万通成为“缔造美好生活的服务者”,实现万通的新发展格局。

1、公司以新型房地产经营与运营为主营业务,积极布局赋能新发展的优势产业资源。

基于国家对房地产行业的政策调控及推进房地产长效机制的建设,结合国内房地产市场发展趋势及房地产金融环境变化趋势,公司房地产板块经营战略向房地产行业细分和专业化升级方向进一步发展。房地产传统业务将谨慎投资,坚持创新性和可持续发展性。

(1)整理提升已持有的各类优势资产,实现北京、上海、天津、杭州等自持优质资产保值的同时,优化更合理的租售结构,进行功能等升级改造,提升综合运营及管理服务水平,贯彻高质量发展的文化理念,实现资产及收益的升值。

(2)整合利用股东优势资源,积极开拓新地产业务发展机会。

2、地产新赋能发展板块,将积极结合现代消费升级、智慧管理、文化体育等产业为地产业务新赋能,投资布局引进、嫁接国际国内具有独特优势的产业资源,为地产业务提供优质的内容、技术、理念,同时地产业务为新产业(300832)提供落地资源及持续运营支持,两者互为依托、互相赋能,以期实现“新万通,新赋能,新发展”。

3、房地产金融业务方面,将在继续发挥以往成功的管理模式的基础上,努力创新新的业务模式和发展空间,激发团队的积极性,发挥股东的优势资源,创造与合作方及客户共赢的持续发展的新局面。

(三)经营计划

2020年,公司将紧扣发展战略,不断提升公司整体竞争力,努力开创公司事业新局面。具体将做好以下几方面工作:

1、房地产业务方面,坚持聚焦深耕北京、天津、上海、杭州、成都等一二线城市,盘活现有存量资产,夯实主业。秉持“以产促城,产城融合”的发展理念,围绕智慧管理、现代科技、文化体育等产业方向寻求业务协同,构建产业综合运营服务体系,推动区域产业结构升级,实现多方共赢。

2、创新业务方面,公司将充分利用现有资源,紧密把握时代发展脉搏,围绕将万通打造成为“新城市科技生活服务商”的战略目标,逐步尝试在新经济行业进行探索性布局,为房地产业务新赋能。

3、资金管理方面,公司将不断强化以财务指标为核心的经营管理理念,加强资金保障,优化财务结构。加强融资方式创新,加大对产业基金等创新融资的探索力度,为公司战略提供坚实的资金保障。

4、组织能力打造方面,配合公司战略实施,积极引入外部优秀人才,推动管理干部年轻化,加大内部轮岗力度。规划实施员工激励,实现员工、公司、股东三方共赢。

(四)可能面对的风险

1.政策风险

房地产市场面临的政策环境整体仍然偏紧,城市间调控差异度增大,限购限售限价等政策可能会对房地产市场造成抑制,政策的不确定性将对房地产企业的经营发展产生直接影响。

2.经营管理风险

公司根据发展需求积极探索业务开拓,尽管公司管理团队经验丰富,公司的经营管理、人力资源、风险控制和整合管控等依然面临更高的要求。

3.新冠肺炎疫情影响风险

突发新型冠状病毒感染的肺炎疫情预计将对房地产行业的生产和经营造成一定的暂时性影响,公司原有营销计划受到冲击,短期业绩承压。

在新冠肺炎疫情对经济发展各层面造成冲击的背景下,公司将紧跟国家政策,围绕战略规划,创新企业发展思路,拓展企业盈利模式,在制度建设、组织架构、运营管理、资金管理和内部控制等方面加强管控,积极应对各种机遇和风险。1、公司因不适用准则规定或国家秘密、商业秘密等特殊原因,未按准则披露的情况和原因说明四、报告期内核心竞争力分析

1.立足核心区域的优质资产

公司房地产开发秉持立足京津冀、全力拓展长三角等核心区域的发展理念,公司多数项目布局于京津冀及长三角区域。深耕核心区域的核心城市是公司房地产业务的发展优势,特别是目前公司全部持有运营的物业均位于北京、天津、上海、杭州等核心城市,这是确保未来公司长期持续发展的基础。

2.拥有较强的品牌影响力

公司开发了以住宅和商用物业为核心的业态体系,形成了以“新新家园”为代表的低密度住宅品牌和以“万通中心”为代表的商用物业品牌。公司成功打造了辨识度清晰、市场美誉度高的品牌形象,搭建起公司与客户的信任桥梁,持续为客户提供优质产品和服务。

3.具备专业的运营能力

公司拥有逾二十年的商用物业开发、运营经验。北京万通中心自2008年至今已持续运营十余年,天津万通中心2017年挂牌成为天津航运金融中心,上海虹桥商务区的万通中心也已经全面投入运营。公司运营的“万通中心”各项目具有突出的区位优势和高端品质,均获得了美国LEED金级及以上认证或预认证,这是国际上通行的绿色建筑最高评价标准。公司完善的商用物业管控体系及运营能力得到业内外的高度认可。