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房地产行业:政策促进改善需求加快入市

发布时间:2016-02-03    研究机构:广发证券

政策力度略超预期,杠杆提升空间仍存

2016年2月2日,央行和银监会发文调整个人住房贷款政策:在非限购城市(目前严格执行限购政策的仅有北上广深+三亚),首套房首付比例为25%,可适当下调至20%,二套房首付比例下调至不低于30%(此前为40%);在限购城市,个人住房贷款政策按原规定执行(首套30%,二套60%)。满足居民合理的住房需求是本届政府在地产行业的施政重点,特别是对于改善性需求支持,符合我国户均住房套数已过1的行业大环境。相比发达国家和地区,我国居民购房杠杆仍有提升空间,2015年我国新增个人按揭贷款1.67万亿元,LTV为23%,截至2014年末,我国个人按揭贷款余额10万亿元,不良率0.29%,风险相对可控。

新政有望促进非限购省会城市改善性需求入市

此次首付比例调整以及按揭贷款利率持续下行,非限购省会城市将更受益,一方面,这些城市房价目前仍有较大的潜在升值空间;另一方面,从单套住房均价和家庭可支配收入的比较情况来看,这些城市家庭购房者对首付比例下调更敏感,成交弹性更大,合理加大购房杠杆将促进需求,特别是改善性需求(二套房首付比例下降幅度更大)进一步释放。我们在年度策略中提到,行业小周期在2016年将由此前的量价齐升进入量跌价升的阶段,新政实施将使这个转换进程中的“量跌”略有延后,但方向不会变化。此外,由于非限购省会城市的房价涨幅此前相对有限,新政推动改善性需求入市之后,预计价格将会有更加明显的上升。

政策面与基本面阶段性共振,关注主流地产投资机会

在宏观经济增速下行的背景下,地产作为经济稳定器的作用将进一步凸显,2016年的行业政策环境有望持续保持友好,基本面在量跌价升周期中的情况可能会阶段性超预期,但考虑到此次新政出台时间点正好是行业小周期景气高点,政策的边际效应或许没有预期中的那么大。综合来看,在政策面与基本面阶段性共振的情况下,我们维持去年12月《政策预期再起,盼望冬季渐暖》报告中的观点,在兼顾盈利改善(降息带来财务成本下降,体现在2016年)、估值再修复以及资本运作的条件下,主流地产股将继续有机会获得阶段性超额收益,建议关注保利地产、招商蛇口、中南建设、阳光城、泰禾集团、荣盛发展以及首开股份等。在地产转型股方面,继续关注广东明珠、海德股份、浙江广厦、广宇集团、万通地产(600246)以及卧龙地产。国企改革标的建议关注嘉宝集团、京投银泰以及嘉凯城。

风险提示

政策落实情况低于预期。

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