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房地产行业:地产开工预期起,上下游产业链复苏有望

发布时间:2016-03-29    研究机构:海通证券

投资要点:

地产销售上行带动新开工和投资开始回升。随着去库存政策的不断推进,商品房销售增速持续回暖。截至2016年2月,商品房销售面积累计同比增速达28.2%。随着销售端的不断改善,供给和需求状况也在改善过程中,这使得新开工和房地产开发投资增速也逐步上行。特别是新开工改善明显。2015年底,我国房屋新开工增速还是-14%,截至2016年2月,我国房屋新开工增速已经迅速拉升至13.7%。同时,房地产开发投资增速也在2015年底触底回升,截至2016年2月,我国房地产开发投资同比增速小幅回升至3%。

盈利能力改善有望带动新开工持续改善。我们认为,房价持续上行将改善行业盈利能力,从而最终刺激开发商的购地意愿和新开工增速。从百城房价整体看,2016年2月,百城平均价格达到11092元/平,同比增长5.25%,环比增幅扩大至0.6%。从历史上看,当房价环比持续改善后的21个月左右,开发商的销售毛利率会有所改善。由此,开发商基于对销售盈利能力改善的预期,将提前加大新开工的力度。历史上看,一般而言,房价环比持续改善后的3-9个月左右,开发商的新开工水平会出现改善的趋势。因此,从目前百城房价指数环比增速已经持续9个月上行,我们判断未来开发商新开工水平将持续上行。

房地产对上下游行业的拉动呈两阶段特征。房地产行业是国民经济的重要产业之一,它可以拉动数量众多的上下游相关产业。从开发商拿地规划、建设、预售到完工结算,再到购房者装修、购置电器到添置生活用品的整个过程看,房地产在前后两个阶段可以拉动相关的产业。第一阶段,在房屋建造过程中发生的。例如,与银行有关的产品包括开发信贷、个人房贷、装修信贷;与工程机械有关的产品包括塔式起重机、混凝土机械、挖掘机;与建材有关的产品包括木材、水泥、平板玻璃、涂料(油漆)、塑料门窗、建筑胶水和保温材料等;与钢铁有关的产品包括螺纹钢、丝材、板材;与化工有关的产品包括纯碱、聚氯乙烯、聚氨酯;第二阶段,房子建造完成后可能发生的。例如,与家电有关的产品包括黑色家电、白色家电、小家电;与装修有关的产品包括精装修、家具;与家纺有关的产品包括床上用品等。

估值和投资建议。截至2016年3月28日,A 股市场动态(TTM)PE 在19.4倍,房地产板块动态(TTM)PE 在24.8倍。考虑市场震荡筑底,配置方面建议围绕继续从“大蓝筹、区域价值”选股,包括保利地产、华夏幸福、滨江集团、嘉宝集团、泰禾集团、世联行、福星股份、北辰实业,关注华联控股。主题看好科创的张江高科,关注万业企业,看好定增的海航基础,关注万通地产(600246),看好超跌的莱茵体育。

风险提示:行业面临调控和经济下行风险。

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