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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-05-20    研究机构:方正证券

【方正地产】本周观点:

1)周度成交全面回落,月度成交三线继续向好

本周新房成交量整体环比回落(-17%),其中一线城市环比-17%,二线城市环比-14%,三线城市环比降幅最明显(-26%);本周二手房成交量整体环比回落(-13%),其中一线城市降幅最大(-21%),二线城市环比持平(0%),三线城市环比-14%。

本月新房成交量整体环比微增(4%),同比回落(-23%)。其中一线城市环比微降(-1%),同比降幅最大(-36%);二线城市环比微增(1%),同比回落明显(-27%);三线城市环比增加(21%),同比增加(22%)。 2)4月份板块轮动继续,一二线降温三四线向好

5月18日国家统计局公布《2017年4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》。新建商品房方面, 4月70城新建商品住宅价格整体环比上涨0.7%,与上月持平;同比上涨9.6%,低于上月的10%。其中一线环比0.4%,同比15.3%;二线环比0.6%,同比14%;三线环比0.8%,同比7.4%,这是连续第6月三四线环比好于一二线。从地域维度来看,70个城市中,23个城市的新建商品房住宅价格环比涨幅回落,较3月份增加13个;30个城市的新建商品房住宅价格同比涨幅回落,较3月份增加6个。具体来说,唐山环比涨幅最大(2.3%),三亚环比降幅最大(-1.2%)。另外,统计局的测算数据显示,一线新建商品房住宅价格同比连续7月回落,二线同比连续5月回落,三线同比涨幅继续小幅扩大,4月份比3月份扩大0.4%。二手房方面,北京环比零增长,合肥、厦门、南京环比下跌,长沙环比涨幅最大(4.3%),其他环比涨幅较大的还有西安、青岛、天津等地。

4月份房价数据地域分化明显:一线城市和热点二线城市徐徐降温,弱二线和三线城市温和上升,总体上板块轮动继续,这主要得益于“因地制宜、因城施策”的调控措施:热点城市“四限”政策(限购、限贷、限价、限售)纷纷上线,投机性需求被不断挤出;三四线城市去库存政策鼓励购房,一方面改善型需求得以释放,另一方面热点城市外溢需求涌入。我们认为,随着三四线去库存持续,房价上涨城市拓围,三四线对本年销售和投资形成支撑的同时,去库存政策边际也将缓慢回落。 3)调控组合拳再出“限售”招,热点城市进一步承压

本周以来,多个热点城市调控组合拳再度加码,限售政策在6城出台。其中,保定规定取得不动产权证满10年方可上市交易;南京和开封规定新建商品房取得不动产权证满3年方可上市交易;长沙、无锡、嘉兴三城规定住房(含二手房)取得不动产权证满2年方可上市交易。 限售政策由厦门在3月份开启先河,其后多城陆续跟进。上市交易要求的产证持有年限规定不尽相同,其中,保定规定产证需要满10年,白沟新城规定产证需要满5年,产证满3年方可上市交易的城市有北京(企业产证)、南京、启东、成都、杭州(企业产证)、惠州、珠海;产证满2年方可上市交易的城市有:承德、徐水、青岛、济南、西安、扬州、常州、芜湖、长乐、广州、海南、东莞、厦门、福州、闽侯、长沙、无锡、嘉兴。截止5月21日为止,全国累计已经有27个城市楼市加入到限售队伍行列。

在限购限贷限价之后,“限售”也成为了楼市新一轮调控升级的必要手段。我们认为,限售政策作为此轮调控的需求端新招,其作用主要有如下两点:第一,增加时间成本,针对高杠杆快进快出炒房人群,作为调控组合拳抑制房价快速上涨。第二,锁定楼市资金,防止房价预期改变后,前期获利盘集中抛售,从而放量下跌,带来银行金融风险。第三,释放强烈调控信号,肃清市场投机行为,为长效机制做铺垫。随着定向加息拓围,限购限贷加码,热点城市将继续降温。 4)新版北京总体规划将出炉,关注京津冀落地过程中的价值股

北京市委十一届十四次全会于5月17日召开。研究讨论《北京城市总体规划(2016年-2030年)(送审稿)》,东城区、西城区作为核心区,将成为“政治中心”的核心承载区。经过三年的打磨,新一版北京城市总体规划正式出炉,总体规划将突出北京“行政中心”等四大战略定位。 地产受政策收紧和行业景气度整体缓慢回落的压制,难有整体性机会,应该寻找确定性。我们重申,京津冀是地产今年最大和最确定的主题之一,催化不断超预期,建议持续深度关注。对于真实受益和业绩具有兑现能力的主题股,回调到安全估值位置则是买入良机。此前成功推荐环北京标的,当前建议关注北京城建(棚改第一股,背靠北京城建集团,东城望坛棚改规划建面80.5万平)、金融街(金融街核心功能区土储超100万)、万通地产(600246)(北京中央商务区,朝阳CBD有超7万自持,香河有超80万方超低成本土储)、首开股份(背靠集团大股东、分红优势)。

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