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方正证券房地产行业数据周报

发布时间:2017-05-30    研究机构:方正证券

1)一线周度成交回暖,三线继续向好。

本周新房成交面积整体环比上周持平(0%),其中一线环比涨幅最大(9%),二线环比下降(-8%),三线环比微增(2%);二手房成交面积整体上涨(13%),其中一线环比大涨(22%),二线环比持平(0%),三线环比涨幅明显(17%)。

本月新房成交面积整体环比微增(1%),同比降幅明显(-26%),其中一线环比微降(-2%),同比降幅最大(-37%),二线环比微降(-2%),同比降幅次之(-30%),三线环比增幅明显(13%),同比增幅明显(14%)。本月二手房成交面积整体环比下降(-13%),同比下降(-19%),其中一线环比降幅最大(-21%),同比降幅亦最大(-37%),二线环比微增(4%),同比微降(-7%),三线环比降幅明显(-17%),同比大增(83%)。

2)新政规范减持乱象,利好内生性增长公司。

5月27日《上市公司股东、董监高减持股份的若干规定》出台,新规主要变化有:第一,政策覆盖对像从大股东变成除散户外的所有特定股东,包括IPO前的股东及定增入股的股东。第二,补住大宗交易漏洞,3月内大宗交易清仓式减持不超2%,且受让方必须锁仓6月。第三,协议转让方面,大股东减持或者特定股东减持,采取协议转让方式的,单个受让方的受让比例不得低于公司股份总数的5%。第四,集中竞价方面,大股东减持或者特定股东减持,采取集中竞价交易方式的,在任意连续90日内,减持股份的总数不得超过公司股份总数的1%。持有上市公司非公开发行股份的股东,通过集中竞价交易减持该部分股份的,除遵守前款规定外,自股份解除限售之日起12个月内,减持数量不得超过其持有该次非公开发行股份数量的50%。

对于地产股影响:第一,短期内缓解解禁压力。覆盖对象扩大到PE机构和定增机构;定增限售期满只允许卖出一半,解禁后即使想通过大宗交易减持,由于减持规模不超2%,且受让方必须锁仓6月等规定。在当前存量资金博弈市场,限售解禁个股压力缓解,利好基本面良好但具有解禁压力个股(首开股份)。第二,中长期看,有利于减少产业资本的大规模减持乱象,改善中小股东对公司经营的预期,提振二级市场尤其是投资者信心,有利于资金流入业绩确定性高的企业进行价值投资,利好内生性增长公司。

3)内房股大涨,五大逻辑支撑。

5月29日,内房股再度大涨,其中,中国恒大领涨22.8%,今年累涨2.1倍;碧桂园涨9.4%,股价创2008年1月来最高;融创中国涨10.5%;龙湖地产涨5.9%,龙光地产涨3.6%;华润置地涨超2%。

我们认为,内房股今年大涨的原因主要有:

(1)行业集中度提升,龙头优势明显。在融资收紧,人口向大城市圈流动导致的房企卡位重点城市、地价快速上涨的背景下,行业兼并重组趋势将加快;布局城市数量多、区域均衡的房企,在因城施策背景下对冲政策和市场风险能力强;中小房企逐步退出也将加大龙头房企的议价能力。

(2)港股估值和a股比有仍旧有优势,当前A股地产整体PE在15倍,而港股在10倍。

(3)港股估值在结算或者销售超预期后兑现,而A股往往提前反应,在行业景气度和政策见底时开始回升;由于地产的预售结算制度,A股地产股估值往往先于内房股兑现。

(4)三四线销售超预期,1-4月份三四线销售金额同增38.8%,比上月提高10.9个点。本周国务院常务会议确定实施棚改攻坚计划,对商品住宅库存大的市县进一步提高货币化安置比例,在2018-2020年再改造各类棚户区1500万套,利好三四线销量和房地产投资。三四线政策整体友好,热度有望维持。布局三四线的恒大和碧桂园销售可期:1-4月份,碧桂园和恒大销售面积分别同增171.8%和48.1%。

(5)港股分红率较高、人民币贬值压力使得港股具有资产配置价值。资金持续南下:沪港通、深港通开通后,大量内地资金南下寻找高回报率,4月以来内房股港股通持股量普遍增长,其中碧桂园在三月底到五月中旬期间,港股通持股量增幅达68.1%。

投资建议:

对于地产板块来说,受政策收紧和行业景气度整体缓慢回落的压制,难有整体性机会,应该寻找确定性。我们重申,京津冀是地产今年最大和最确定的主题之一,催化不断超预期,建议持续深度关注。对于真实受益和业绩具有兑现能力的主题股,回调到安全估值位置则是买入良机。此前成功推荐环北京标的,当前建议关注:

A.金融街:金融街核心功能区土储超100万,核心优质物业重估可期。详情请见我们的深度报告《雄踞核心区,资产重估可期》。

B.万通地产(600246):北京中央商务区,朝阳CBD有超7万自持,香河有超80万方超低成本土储。

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D.首开股份:背靠集团大股东、分红优势,京内土地储备丰富,业绩稳步增长。

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