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万通地产(600246):坐拥核心资产 价值凸显 稳健前行

发布时间:2019-12-13    研究机构:中泰证券

老牌房企、知名品牌,住宅业务和商业多元齐头并进万通地产(600246)是中国房地产行业领导品牌企业之一,是开发与运营并重的地产公司。1)房地产开发业务方面,公司布局重点聚焦京津区域,并拥有完整的产品线,凭借其优良品质和服务在京津区域内已具备较高品牌知名度。2) 商业地产方面,公司已成功打造“万通中心”商用物业品牌,目前在北京、天津、上海的商业物业已成熟运营,并成为当地地标性建筑。未来将通过成熟的、优秀的商业综合体地产运营管理团队,实现资产规模有效增长、经营业绩稳步提升。

开发业务:重点布局一二线城市,具备较强抗市场风险能力

公司项目布局目前形成了以北京及环京为中心,天津、杭州、成都三大重点二线城市为支点的优异土储格局。综合考虑到:1)北京及二线城市需求在连续两年压制后逐渐进入到复苏阶段;2)一二线城市政策边际性效应逐渐减弱;3)下半年以来部分一二线城市限购、限售有所松动,未来政策边际性宽松预期加强,我们认为,公司凭借其优良项目品质以及一二线布局优势,抗市场风险能力较强。

商业板块:坐拥核心资产、租金稳定增长,价值明显低估

公司2010 年开始加大商业物业持有力度,持有的商业资源均位于城市中心核心区域,稀缺资源彰显价值。租金方面,2019 年前三季度合计实现租金收入1.8 亿元(同比+10%),租金为92 元/平米/月(同比+24%),租金收入增长主要得益于出租率提升和租金上涨。同时,考虑到公司持有的商业物业地理位置优越,未来增值潜力巨大,但目前投资性房地产均采用成本法计量,假设按周边类似物业销售价格重估,截至19 年3 季度末公司投资性房地产公允价值达103 亿元,较成本计量法多增63 亿元。

财务分析:财务结构优异、负债率处于行业最低水平、具备较高安全边际

1)降杠杆下总资产规模下降,销售结转推动净资产持续上升:公司总资产规模自2016 年高点起已连续三年下降;净资产规模自2015 年起已连续4 年上升。2)高价项目结转推动利润率水平持续改善:公司2019 年前三季度毛利率和净利率较2018 年分别提升20pct、25pct,利润率自2017 年起处于高位,主要是由于公司项目获取时间较早,地价较低叠加2016 年起房价快速上行所致。3)债务结构优异,负债率持续改善:2019Q3 末,公司扣除预收款后的资产负债率较2018 年-4pct,自2015 年高点持续下降;有息负债占比总资产规模20%,处于历史最低水平。4)充裕货币资金、较低偿债压力、低成本融资优势:2019Q3 末公司在手货币资金23 亿元,同比+21%;有息负债中银行长期借款占92%、现金短债比高达12 倍,短期内无偿债压力;2018 年公司综合融资成本仅6.21%,处行业较低水平,为公司未来战略调整奠定坚实基础。

投资建议:万通地产是中国房地产行业领导品牌企业之一,开发业务方面,北京及二线城市优质土储有望在未来政策边际性宽松预期下,加速释放业绩。商业地产方面,公司自持商业物业地理位置优越,受益于出租率提升和租金上涨及商业地产增值的可销售性,增长潜力巨大。预计2019/20/21 年净利润5.3/6.5/8.3 亿元、同增61.8%/22.9%/27.7%,当前股价对应2019/20/21 年估值17x/14x/11x,首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示:房地产行业调控超预期,公司地产项目结算低于预期。

申请时请注明股票名称