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万通地产:前瞻布局京津冀,坚定推进新战略

发布时间:2017-06-09    研究机构:方正证券

1. 深耕京津冀、坐拥一体化红利:2016 年京津冀权益未结建面124 万平、货值272.8 亿,均位于北京、天津、香河等区域。前瞻布局香河,未结权益建面85.6 万平,综合楼面价650 元,当前房价已超2 万;大股东在香河一级土地开发9.7 平方公里,潜在土储61 万平,香河土储资源稀缺性持续提升。

2. 优质自持位居核心CBD,业绩稳定毛利高:以万通中心写字楼项目为核心的自持物业,集中在北京、上海、天津、杭州核心地段。2016 年末运营中商业物业共7.4 万平,全部位于北京CBD。2017 年天津万通中心(6.5 万平)和上海万通中心(5.2万平)竣工,2018 年杭州未来科技城(19.6 万平)有望竣工。

随着三个商业物业逐步竣工运营,自持优质物业面积继续增长,未来2-3 年自持物业租赁收入和利润有望快速增长。

3. 嘉华控股大比例控股,财务结构显著优化:大股东嘉华控股涉足8 大业务板块,一级土地开发、体育、科技、节能环保、会展服务、金控投资等和公司地产业务协同性大。公司是大股东唯一上市平台和地产开发平台,也将是其倾力打造的利润增长点。定增后财务结构大幅改善:资产负债率、剔除预收款后资产负债率和净资产负债率分别下降至50.7%、41.9%和4.8%,大幅优于A 股地产均值的64.6%、50.7%和81.3%。

4. 引入战投中植系,战略实质性推进可期:2017 年1 月,中融鼎新与嘉华控股签署协议,将受让万通控股不超35%股权,若交易完成,中融鼎新预计直接或间接持有万通地产(600246)10%左右股权。中融鼎新是中融信托旗下股权投资平台,中融信托是中国信托行业的龙头企业。战投入股表示看好公司未来发展,也将优化股东结构,标志公司新战略转型实质性推动。

盈利预测与估值:区域红利显著,新战略打开空间

预计2017-2019 年EPS 分别为0.24、0.39 和0.52,对应当前股价PE 分别为22X、13X 和10X。公司是京津冀一体化和通州建设的核心受益者,随着公司股权变动尘埃落定,运营逐步稳定,优质土地储备及自持物业有望加速释放业绩。引入战投中植系,标志发展战略实质性推进。公司将步入全新发展阶段,业绩表现值得期待。首次覆盖,给予公司“推荐”评级。

风险提示:

京津冀市场超预期回落;房地产政策超预期收紧;公司业绩不及预期;公司转型不及预期;和中植系战略合作不及预期。

申请时请注明股票名称